Advokatforbehold

 

Hvis købsaftalen skal underskrives inden du har haft mulighed for at gennemgå sagen med os, kan du underskrive den med et advokatforbehold.

 

Ordlyden af advokatforbehold

 

Et advokatforbehold bør efter anbefaling fra Danske BOLIGadvokater have følgende ordlyd:

 

”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at Advokatfirmaet WELDINGS kan godkende købsaftalen i dens helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den [xx.xx.xxxx] kl. 16.”

 

Fristen for godkendelse bør aftales således, at du har god tid til at drøfte sagen med os.

 

Så er du sikret.

 

Et advokatforbehold kan i øvrigt formuleres på mange måder.

 

Mange ejendomsmæglere bruger følgende forbehold:

 

"Nærværende handel er fra købers side betinget af, at Advokatfirmaet WELDINGS godkender handelen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler i hænde senest den [xx.xx.xxxx]. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den anførte dato kl. 16.00, er handelen bindende, bortset fra evt. fortrydelsesret efter Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Der skal for god ordens skyld gøres opmærksom på, at fortrydelsesfristen efter loven løber sideløbende med indsigelsesfristen efter nærværende bestemmelse."

 

Også (og især) her skal indsigelsesfristen aftales således, at du har god tid til at drøfte sagen med os.

 

Vi kan anbefale advokatforbeholdet i begge udformninger.

 

PAS PÅ!!

 

Nogle ejendomsmæglere vælger at begrænse advokatforbeholdet. Ofte uden at oplyse det til køberen, når købsaftalen underskrives.

 

F.eks. har vi ved flere lejligheder set, at EDC Mæglerne praktiserer at indskrænke advokatforbeholdet på følgende måde:

 

"Advokat/rådgiverforbehold
Nærværende købsaftale er betinget af, at købers rådgiver/advokat godkender handlen i sin helhed. Pris, overtagelsesdag samt berigtigelse er dog færdigforhandlet parterne imellem. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest d. [xx.xx.xxxx]. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den anførte dato kl. 12.00, er handlen bindende, bortset fra evt. fortrydelsesret  efter Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Der skal for god ordens skyld gøres opmærksom på, at fortrydelsesfristen efter loven løber sideløbende med indsigelsesfristen efter nærværende bestemmelse."

 

Det røde er vores fremhævelse.

 

Advokatforbeholdet fra EDC Mæglernes side er set i flere varianter med begrænsninger. Der kan være lokale forskelle. Ovenstående eksempel er hentet fra en købsaftale udarbejdet af en EDC-ejendomsmægler i københavnsområdet.

 

Det er uforståeligt og uacceptabelt at anføre denne og tilsvarende begrænsninger, da det er en unødvendig indskrænkning af købers rettigheder. Advokatforbeholdet er udslag af en afvejelse af købers og sælgers interesser, og det er vanskeligt at se en fair begrundelse for, at pris, overtagelsesdag og berigtigelse (eller for den sags skyld andre forhold) skulle være undtaget herfra.

 

Da mægleren som oftest ej heller oplyser, at der er tale om en begrænsning i advokatforbeholdet, er det efter vores opfattelse uetisk, da en køber uden særlige forudsætninger næppe er i stand til at se sådanne nuancer, når købsaftalen underskrives hos ejendomsmægleren.

 

Når det så ovenikøbet samtidig anføres - som i ovenstående tilfælde - at købsaftalen er betinget af advokatens godkendelse i sin helhed, og når ejendomsmægleren ved underskriften ikke oplyser, at der er en begrænsning, er det efter vores opfattelse vildledende, da forbeholdet ved første læsning vil give de fleste købere det fejlagtige indtryk, at deres advokat kan gøre indsigelse mod aftalen i sin helhed. Advokatens indsigelsesret gælder netop ikke i sin helhed.

 

De fleste ejendomsmæglere praktiserer heldigvis ikke indskrænkninger som de nævnte, men du skal være omhyggelig, når du underskriver en købsaftale. Der er ingen grund til at påtage sig et begrænset advokatforbehold. Så lad hellere være med at underskrive, eller indhent vores bemærkninger til advokatforbeholdet, inden du underskriver.

Virkningen af advokatforbehold

 

Hvis vi efterfølgende finder, at handelen ikke kan godkendes, sørger vi for, at den annulleres.

 

Hvis vi derimod efterfølgende finder, at handelen kan godkendes men på nogle nærmere angivne betingelser, godkender vi handelen og sørger for, at disse betingelser formuleres og følges op.

 

Når handelen godkendes betinget, skal sælger naturligvis acceptere de stillede betingelser. Gør sælger ikke det, vil handelen normalt også være bortfaldet.